悄悄的內轉，打槍的不要，開發商退地除名？

這兩天，地產圈內關于大佬拋售資產的消息層出不窮。

先是李嘉誠大量拋售在英國的千億資產，引發網友熱議，有人甚至一度誤傳 " 李嘉誠入籍中國要繳納 500 億元稅款 " 的消息。

后是潘石屹的 SOHO 中國宣布以 " 七折 " 的價格甩賣 3.2 萬 /㎡優質物業，引發軒然大波。

雖然 SOHO 強調，甩賣的資金主要用于降負債，但對于這事，大家伙都是看熱鬧的多，信的人少。畢竟，前兩年潘石屹夫婦擬清空資產，意圖跑路的事，不少人可還記憶猶新。

不過，話說回來，在房地產市場不好的環境下，房企出清資產續命，是再正常不過的事。起碼，在廣州城內，不少開發商就已經在瘋狂 " 賣賣賣 " 了，甚至一些房企和自己的合作伙伴狂拋 " 媚眼 "，悄悄的玩起了項目退地和 " 內轉 "。

最近，關于越秀正榮天樾灣改名成 " 越秀天瀛 " 的事，就在圈內引起了不少關注。許多人懷疑，正榮可能已經 " 提桶跑路 "，把手上的項目股份 " 內轉 " 給了越秀地產。

不然，為什么越秀和正榮這對聯合體的結晶——越秀正榮天樾灣更名之后，項目名上只提越秀而不見正榮呢？

況且，這種猜想也不是沒有根據。因為在上個月，正榮方面就向外界透風說，表示愿與合作方以及國企央企進行洽談部分項目的股權轉讓事宜，借此盤活資產，用于緩解企業資金流動性問題。

而這次越秀正榮天樾灣項目，合作方就是國企，與正榮要轉讓目標對象正好相符?，F在正榮在項目名上被 " 隱去 " 身份，無疑容易讓人想入非非。

不過，扒姐針對這件事也問過越秀天瀛的銷售，銷售給的回答是，正榮并沒有退出，還有股份，只是由越秀操刀而已。

天眼查的股權穿透顯示，大股東目前確實還是正榮。

雖然正榮沒 " 提桶跑路 "，但房企在項目上，確實有瘋狂玩 " 內轉 " 的跡象。

前段時間，雅居樂和世貿雙雙撤出亞運城，就是一個房企之間 " 過不下去 " 的案例。

除了這兩家民營房企，其他一些遇險開發商，現在也在瘋狂 " 提桶跑路 "。

自從 H 大 " 落難 " 之后，房地產行業就集體進入了動蕩時刻。

我們看到，去年一系列的房企大雷陸續炸開，在社會上引發持續震動。這些造血能力不足的房企，為了活下去，除等待官方 " 救援 "，也只能瘦身自救，縮小戰線或者撤退 " 跑路 "。

比如，一直喊 " 保交樓 " 的 H 大，最近就在密集轉讓廣州的部分資產。

像去年擔心爛尾，業主們鬧得沸沸揚揚的南沙陽光半島，現在已經被中航接下；同在南沙的童世界，目前也是被 " 內轉 " 給了五礦；而備受關注的足球場，則已被政府收回，要重新掛牌拍賣，如果無人舉牌，將由廣州城投接盤。

不僅 H 大，一些經營不善的房企，現在也在砸鍋賣鐵續命。

像合生創展最近就把去年 4 月份入手的增城永寧街創業大道北側地塊開發項目，100% 全部轉讓給了保利置業。

據了解，在去年 4 月份的時候，合生花 7.3 億元買下了永寧地塊，但過了 2 個月后，合生就通過兩次股權質押的方式，轉讓給了保利置業。而合生自己，則成功套現跑路?，F在這個項目，從股東、到領導層，再到項目名（保利 · 瓏悅），絲毫看不到合生存在過的蹤跡。

沒毛病，合生已經被項目除名了。。。

與合生相類似的房企還有當代置業。

上月，有消息說，當代置業正在和保利、中海、越秀洽談出售金沙洲地王地塊。

據悉，這宗地塊位于廣佛交界處的金沙洲板塊，去年拍地時，這宗地塊十分搶手，經過 2 個半小時，56 輪報價，才被當代置業以 54% 的溢價率和 3.925 億總價 " 啃下 "。

現在一年時間不到，當代置業就因流動性壓力，陷入停工泥潭。如今，為了走出陰影，不得不忍痛割愛，" 提錢 " 跑路。

另外，龍光現在也在變相售賣資產，緩解資金壓力。比如今年以來，龍光就用跌破地價（2.63 萬 /㎡）的方式，拋售番禺龍光天瀛房源。

雖然現在救市措施不斷，市場略有反彈，但從整體上看，開發商們 " 賣賣賣 " 的趨勢，目前還沒有太大改變。

因為外部局勢，依然很嚴峻。

去年，扼住房地產行業喉嚨的，無非是融資、信貸和市場業績幾個方面。

然而，說實話，即便現在貸款放松，房地產行業現在的境況，同樣還不太好。

首先，表現在外債上就是，隨著時間進入 3 月，房企們的美元債壓力有增無減。最近龍光和禹州集團的美元債暴雷事件就說明，出現資金鏈危機的民營房企還在增加。

而且，目前國內房企們已經集體進入了償債周期，未來它們的資金壓力會越來越大。美國彭博社統計數據顯示，2022 年全年共有 417 億美元債到期，其中 3、4、6、7 月將是還債高峰期。

除了美元債，房企的其他債務規模也很大。貝殼研究院去年發布報告內容顯示，全國房企 2022 年預計到期債務約 9603 億元，如果剔除上述 400 多億美元債，房企們其他債務差不多還有 5-6000 億。

聽著都壓力山大。

再來看業績方面，今天統計局 70 城的數據表明，一線城市雖然樓市回暖，但二三線城市卻依舊呈現下跌趨勢。

不少房企在過去的兩個月，銷售量也不太如意。相比去年的時候，全國各主要房企的業績，出現集體下滑現象，而且下滑幅度很大，大部分都在 30% 以上。其中最夸張的 H 大，比往年下滑了 94%，幾乎都快跌沒了。

所以，從現在的銷售行情上看，房地產全面回暖的時間并沒到，目前市場只是處在信心構建的階段。

也就是說，在宏觀面上，房企依然面臨著債務高企和業績下滑的雙重擠壓。

" 三道紅線 " 余威之下，即便信貸放松，能貸到的金額也是 " 杯水車薪 "，開發商們 " 內轉 " 拋售項目，才是唯一能有效 " 自救 " 的方式。

出品 / ZAKER 房產

編輯 / 臨川