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北京商報 03-11

七折甩賣!潘石屹出手 3.2 萬平京滬物業:全拿來還債!誰愿意接盤?

此前 " 賣身 " 未果的 SOHO 中國,走上了零售 " 賤賣 " 資產的路子。

3 月 10 日,SOHO 中國舉辦優質房源推介會,邀請北京、上海多家房地產經紀機構參加。公司董事長潘石屹以線上形式參會,他宣布將以" 七折 " 價格銷售 3.2 萬平方米的優質物業,收入將全部用于降負債,不會用于股票分紅。

眼下," 包租公 " 生意不好做已成共識。面對眼下復雜的市場環境,誰會接手潘石屹甩賣的資產呢?

7 折 " 甩房 "

根據 SOHO 中國官方披露信息,此次將以七折價格銷售的 3.2 萬平方米房源,覆蓋銀河 SOHO、三里屯 SOHO、SOHO 東海廣場、SOHO 中山廣場等 9 個項目,全部坐落在北京、上海的城市核心地段,具體涵蓋辦公、商業及公寓各類業態。

對外宣布待售房源低于市場價銷售之外,SOHO 中國給出的傭金為交易額的 4%。

消息一出,SOHO 中國(HK0410)的股價在當日午后急速拉升,漲幅一度超 20%,最高報 1.76 港元 / 股。截至 3 月 10 日收盤,SOHO 中國報 1.58 港元 / 股,漲幅約 8.97%。

事實上,這幾年,潘石屹所控制的 SOHO 中國的基調只有 " 賣賣賣 "。

澎湃新聞曾梳理過,自從 2014 年以來,SOHO 中國就已經開始出售在中國的資產,同時也并未在境內購入過新資產。在 2014 年至 2021 年的八年間,SOHO 中國累計出售資產套現超過 350 億元。

2021 年 6 月 16 日,SOHO 中國曾宣布高盛代表黑石集團以 5 港元 / 股的價格,總共收購 SOHO 中國約 28.56 億股股份,交易價格約 236.57 億港元。

但在三個月后,SOHO 中國宣布,公司和黑石集團之間的這筆高達 236 億港元的交易終止了。

SOHO 中國當時在公告中表示,公司和要約收購方黑石集團在 2021 年 6 月 16 日簽署的收購協議截至目前沒有任何的先決條件達成。SOHO 中國稱,鑒于目前滿足先決條件的進展不足,要約方、承諾方、承諾股東與公司共同評估了滿足先決條件所需的正在進行中的評估程序,以及在要約時間表內完成該程序的可能性,各方一致認為無法在最終截止日當天或之前滿足先決條件,各方也一致同意不會推遲最終截止日。

在 2021 胡潤百富榜上,潘石屹、張欣夫婦名次下降 81 名,位列 302,財富縮水 6% 至 220 億元。

降負債說法不通?

"7 折出售房源,可見 SOHO 中國欲快速回籠資金的想法。"同策研究院資深分析師肖云祥指出,SOHO 中國與黑石的收購事件,以及高瓴資本欲私有化 SOHO 中國的傳聞,持續加深市場對 SOHO 中國想退出市場的懷疑。

此次出售資產,該公司官方給出的理由是為了降低負債,但根據 SOHO 中國此前披露的業績報告,截至 2021 年中期,該公司的凈資產負債率約為 43%,平均借貸成本約 4.7%。企業 3 月 10 日最新發布的公告中提及,截至 2021 年底,SOHO 中國的平均出租率為 83.4%,凈資產負債率為 44%,這在同業都是非常低的水平。

在業內人士看來,潘石屹此舉頗有一些‘投石問路’的意味。" 也就是,試探一下目前投資市場和大宗買賣市場的風向是怎么樣的,是不是適合再繼續退出。" 前述人士向記者表示,從 SOHO 中國此前 " 賣身 " 黑石集團計劃告吹來看,這種不管是股權出讓還是大宗整售的模式目前走不通,監管部門也很難放行,所以說SOHO 中國也開始傾向 " 化整為零 " 銷售。

@SOHO 中國貼出的三里屯 SOHO 照片

另據澎湃新聞,在 3 月 10 日 SOHO 中國 2022 年首場租賃表彰會暨優質房源推介會上,潘石屹表示:" 現在公司遇到了困難,決定銷售一些房子度過難關。"

對打七折銷售的原因,潘石屹稱,因為公司的債近期到期,欠債還錢天經地義,不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場 " 沒有賣不出去的貨,只有賣不出去的價 ",所以決定血本甩賣。

而對上述業內 " 說法不通 " 的看法,潘石屹表示,目前所處的行業得不到金融機構的支持,房地產行業普遍困難。

資料圖

從打包資產包出售到嘗試私有化退場,再到眼下的散售 " 賤賣 ",SOHO 中國似乎還在尋找一條存量去化的路徑。然而有業內人士告訴北京商報記者,在此前 SOHO 中國折價銷售資產的嘗試中,最終實際參與購買的買家卻寥寥可數。

誰來接手?

那么,面對眼下復雜的市場環境,誰又會接手潘石屹甩賣的資產呢?

一位專注房地產領域投資的業內人士向北京商報記者表示,對于 SOHO 中國此次待售房源,潛在的買家無非有三類:

第一類就是個人投資者;

第二類是小微型的自用型買家,就是企業有一定規模,但是并非特別知名的上市公司,這類企業一般有一定的資金及自用需求,但是需求不會特別大;

第三類就是一些國內小型機構投資者,他們會運用杠桿去購買寫字樓,但這種投資也有一個極限值,而且這個極限天花板較低:比如投資標的會在一個億以下、或者是三個億以下。

但上述房地產投資領域的業內人士也表示,在行業形勢不盡明朗、市場拋售資產包眾多的現實情況下,SOHO 中國該批次上架房源最終售賣的成效如何,能否靠較大折扣以及高傭金撬動需求釋放,可能還要打上一個問號。

" 去年以來,地產行業房企爆雷頻發,很多開發商開始拋售自持資產以及資產包,這樣一來,整個投資市場是供過于求的狀態。那么 SOHO 中國拿出來的京滬兩地所謂核心區位、帶租約、回報豐厚的房源,能否在整個行業若干個資產包中脫穎而出呢?事實上,機構投資者對于投資有一套自己的判斷邏輯,在投資之前會做非常詳盡的投資研判,內部也將過會,去商討決定是否要去收購項目。換句話來說,機構也要綜合評估,這個項目值不值得去收?接盤后能不能順利地銷售掉。" 上述房地產投資領域的業內人士分析道。

" 一般而言,散售的面積很難賣,機構投資者不會特別感興趣。加之,以現在這樣一個大的宏觀經濟環境來講,我覺得即便是上述三類買家有潛在目標客戶群的話,其實他們出手也很謹慎。畢竟現在大家的財務狀況都不像之前那么寬裕了。" 上述業內人士補充指出。

就此次房源出售預計將為企業帶來多少現金流、未來是否計劃繼續出售資產等問題,截至記者發稿,SOHO 中國方面未予回復。

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