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ZAKER房產 03-09

捂不暖了,廣州 20 個網紅板塊二手房價過半還在跌!

上個月,扒姐就寫過,本以為去年一直被打壓的二手房市場 " 活過來 " 了,后來一盤算,然并卵!

2 月,廣州全市(中介促成 + 自行交易)二手住宅網簽 4176 宗,而 2021 年 2 月則網簽了 10132 套,環比下降了 40.96%。

這還不是最恐怖的,最恐怖的是房價,廣州二手指導價調控未滿一年,二手房就基本涼透了。全市 20 個二手網紅板塊,僅剩 8 個板塊的價格還在昂著頭顱往上走。

01

跌多漲少,網紅板塊也扛不住了

扒姐挑選了全廣州 20 個熱門網紅板塊盤點,得出的數據結果令人失望,12 個板塊的成交價格出現不同程度的下跌,僅有 8 個板塊價格堅挺,優等生只有珠江新城東板塊和萬博板塊,漲幅分別為 24.6% 和 14.66%。

具體來看,房價上漲的板塊有,天河的珠江新城東、員村、車陂;越秀的淘金;海珠的濱江東、琶洲;白云的白云新城;以及番禺的萬博板塊,基本都是各區中的核心價值區域,不得不說,C 位還是有實力的。

除了珠江新城東板塊和萬博板塊,其他板塊成交均價上漲的幅度基本不大,維持在 4% 以內。而且,板塊內的小區掛牌價漲跌幅度也都維持在 1% 以內。

像天河的車陂和員村,掛牌價的漲幅真不多,細心觀察就可以發現,雖然整體的指數在漲,但細看板塊內各小區的的掛牌均價,部分小區是跌價的。

就連成交均價漲幅最高的珠江新城東也避免不了有拖后腿的,譬如尚東宏御、豐樂苑、蘭亭薈苑、金碧華府、珠江太陽城廣場,就是板塊內的 " 差生 ",就連許老板住的金碧華府也開始微跌。

至于成交均價下跌的板塊,不乏有天河公園、東圃、黃村、東風東等強勢板塊的身影,就算有 " 天河宇宙中心 "" 越秀強學區 " 的加持,也逃脫不掉跌落神壇的命運。

黃埔區最為慘烈,知識城、科學城、老黃埔等三大核心板塊,全軍覆滅,科學城的跌幅更是跌至 21.08%。

價格跌了,那成交量呢?

根據統計結果來看,板塊內的帶看量還 " 麻麻地 ",但分化嚴重,主要有客戶帶看的小區都比較集中在個別,其他小區則無人問津。至于成交量,就一塌糊涂了。

通過 2022 年一季度(Q1)的成交量與去年一季度 ( Q1)的成交量對比,跟去年的成交量是天差地別,成交量相較于去年,全線下滑,還是 " 泥石流 " 式的。

諸如去年一季度成交都過百套的天河公園、東圃、濱江東、科學城、亞運城等熱銷板塊,如今全部加起來都不足 100 套,你說慘不慘?

不過值得注意的是,近 90 天內,各板塊的諸多小區都是 0 成交的,僅有個別小區有成交。

譬如珠江新城東板塊只有跑馬地花園和凱旋新世界楓丹麗舍有成交,還是零星的一兩套。大體量的廣鋼新城也僅有海德公館、保利曼城開了 " 葷 "。

通看這些網紅板塊,跌多漲少,成交量還上不去。

02

要知道 2021 年,天河區二手住宅成交 15290 宗,環比下降 8.0%,網簽均價為 54803 元 / 平。這個結果,跟二手房指導價不無關系。換句話說,廣州房價調控未滿一年,其成果非常顯著。

涼涼的行情一直蔓延到今年。

先看看廣州上個月的成交數據,從 2 月 4 日 -2 月 25 日,三周的時間,廣州二手房的掛牌量猛增,降價的數量也在不斷攀升,全市已突破 5500 套,數量上翻了一倍。

二手房真的賣不動了嗎?

從區域分布來看的,降價房源比較集中在中心六區。

海珠、天河、白云、黃埔、番禺和花都區的成交降幅較大,介于 40%~50% 之間;越秀、荔灣、南沙、增城和從化區幅度較小,但也介于 30%~40% 之間。

2021 年指導價出臺后,不少盤源下調報價幅度基本在 5% 左右,多個盤源讓利超百萬。

其中,珠江新城板塊受政策調控影響,市場氛圍降溫嚴重。珠江新城中區、西區的降價幅度甚至達到 200 萬元降幅,掛牌時間基本也是 2021 年底到 2022 年初。

中介透露,這半年以來,上門客戶減少 2-3 成左右,不少樓盤月度僅零星成交。

降幅大的房源以 144 平以上的非普通住宅為主;越秀、海珠、黃埔等區域也有房源降價超 50 萬。

除了部分豪宅產品,老破小和學位房也是房價嚴重跳水的群體。

去年 4 月,黃埔區某位購房者以近 480 萬購入的東薈城 97 平房源,不到一年時間,房價跳水,現在這套房源的掛牌價僅需 400 萬,算上房東近一年投入的買賣費用和時間成本,業主 " 血虧 "80 萬。

這跟板塊內的供應量大有著密切聯系,據克而瑞統計,2021 年,科學城板塊一手住宅網簽 6418 套,同比大漲 95%。

圖片來源:克而瑞廣佛區域

而受到政策調控影響,新房的備案價按在 3 字頭,在新房價格的沖擊下,二手市場明顯不占優勢。

像中海譽城南苑,80 平兩室的最新成交均價已達 298 萬,與上次成交單價相差近 42 萬元;越秀嶺南雅筑,最新成交房源為今年 1 月的 97 平兩室,同戶型的房價跌了 43 萬;時代春樹里,93 平的同類型房源,降了 66 萬 ……

在一二手價格暗斗,板塊新貨供應量大是二手市場降價的主要原因。

再者,市場觀望情緒濃,雖然看房次數多,但成交比例小。

比如,天河區的部分板塊,一向受剛需青睞的東圃板塊,2021 年 " 盤多客少 ",二手帶看量、新增客戶數量同比 2020 年亦凈減約 2-3 成。

還有房價較高天河區部分板塊,房源降價幅度較大。

所以,二手市場還處于慢慢修復的過程,回暖?不存在的。

03

別人都跌,你怎么這么秀?

當然,亂世之中也有英雄,也不是所有板塊都跌跌不休。

自去年廣州出臺 96 個小區的指導價文件之后,二手房市場普遍哀鴻遍野,價格一路火花帶閃電的下滑。

但上述 8 個網紅板塊能挺過寒冬,甚至逆勢上漲,扒姐認為,這主要還是有以下幾個原因:

首先能實現價格上漲的板塊,主要還是在區位價值上有較大的優勢。比如珠江新城棟板塊和萬博板塊,因為處在 CBD 的中心位置,所以抗跌性強,在漲幅上,也遠高于其他板塊??偠灾?,漲少跌多。

可能有人會說,去年珠江新城板塊內的許多房源都遭遇 " 寒流 ",不少業主恐慌拋售,保利心語內的某房源就直接降價 120 萬元、利雅灣兩周內下調 100 萬總價,從 1780 萬降至 1680 萬 ……

保利心語一房源

這里扒姐要說的是,指導價出來之前,廣州二手房價就一直狂飆上漲,雖然調控給了房價當頭一棒,但也只是掐掉了部分泡沫。因此,在一年的時間周期看,部分區域的二手房價還是漲的。

比如,珠江新城東的力訊上筑,成交均價在去年 6 月份曾一路跳漲,雖然在 11 月份時成交均價有所下滑,但價格仍然高出去年 3 月份 4 萬 /㎡。

其次,二手房價上漲的大部分板塊,新房數量普遍較少。比如越秀的淘金、天河的員村、東圃等板塊內,去年到現在,新增房源量少,沒有外圍區域那么內卷。

再次,部分板塊內之所以能逆勢上揚,也有補漲的緣故。比如白云新城板塊,在過去較長一段時間,白云的房價基本跑輸廣州整體市場,直到最近一兩年,才迎來補漲的機會。

這一現象,在白云新城的二手房價上也表現的較為明顯。

像隆康花園,在 2018-2020 年市場較為火熱的時候,其價格卻一直較為低迷,直到 2021 年,該盤的二手成交均價才逐步上漲。

隆康花園

不僅隆康花園這樣,同屬白云新城板塊的廣信金蘭小區也是類似。

廣信金蘭小區

當然,這些房價上漲的小區,也并不能代表市場回暖,可以觸底反彈了。

因為,扒姐認為,二手房市場的價格要想回彈,必須要帶看量、成交量先活躍起來,成交量多了,價格才能慢慢上調。

而且,不論是一手市場,還是二手市場,雖然近期利好政策頻出,救市目的明顯,但多數購房者還是持觀望態度,欲望低迷。

就如上述所統計的各網紅板塊的成交量,還是很 " 辣眼睛 " 的,想要翻身,還需要一些契機,一些時間,廣州二手市場的 " 春天 ",恐怕還沒來到,你說呢?

出品 / ZAKER 房產

文 / 樂文

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